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中國企業報道
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  • 福星股份舊改拖累業績 連續兩年新增土儲為零
  • 2021年05月29日 來源:貝果財經

導讀:擔任湖北福星科技股份有限公司(以下簡稱“福星股份”)董秘7年之久,并榮獲“金牌董秘”稱號的湯文華最終在5月21日選擇了“出走”,此時距離其最新任期屆滿還有兩年的時間。

擔任湖北福星科技股份有限公司(以下簡稱“福星股份”)董秘7年之久,并榮獲“金牌董秘”稱號的湯文華最終在5月21日選擇了“出走”,此時距離其最新任期屆滿還有兩年的時間。

福星股份原本主業為金屬制品,借著武漢城市更新的東風,逐漸在房地產業做大做強。不過,開發周期長、拆遷難度大、進度不可控的舊改也拖累了公司進一步發展,多個舊改項目開發周期接近或超過十年。

此外,外地品牌房企爭相“搶食”武漢房地產市場蛋糕,也讓福星股份壓力倍增,在2019~2020年兩年時間里,武漢土拍市場并未見福星股份的身影。根據福星股份此前公布的2020年度“成績單”,公司實現營業收入75.01億元,同比減少21.59%,這已是這家深耕武漢的地方房企連續4年業績下滑。

對于業績持續下滑的原因,福星股份相關負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示:“主要是受新冠肺炎疫情影響,停工了一段時間,導致結算和交付的樓棟比較少。原先蓋一半就可以預售,雖然現在條件放松至蓋三分之一就可以拿預售許可證,但項目的施工期是沒辦法縮短的?!?/p>

業績持續下滑

福星股份前身為成立于1985年的湖北省漢川鋼絲繩廠,其全資子公司、房地產開發平臺福星惠譽控股有限公司(以下簡稱“福星惠譽”)成立于2001年,正是依托武漢城市更新而發展起來的。2016年11月,福星股份將主營業務調整為房地產業。如今,公司房地產業的營收占比已穩定在八成以上。

然而,福星股份轉型后的高光并未持續太久。Wind數據顯示,2017年,福星股份營收116.59億元,同比增長11.20%;歸母凈利潤8.45億元,同比增長45.49%。轉折點發生在2018年,營收和凈利潤自此進入快速下滑通道。數據顯示,2018~2019年,福星股份營收分別為107.35億元、95.66億元;歸母凈利潤分別為11.35億元、5.98億元。

年報數據顯示,福星股份在2020年實現營收75.01億元,同比減少21.59%;歸屬股東凈利潤3.06億元,同比減少48.73%;扣非后歸屬股東凈利潤為7442萬元,同比減少88.42%。

此外,福星股份房地產板塊在2020年實現結算面積56.08萬平方米,同比減少29.86%;結算收入619,122.57萬元,同比減少23.72%;銷售面積79.56萬平方米,同比減少41.72%;銷售金額119.06億元,同比減少33.91%。

與此同時,福星控股在“大本營”武漢的經營狀況也是每況愈下。據中指研究院數據,2020年公司在武漢樓市的市占率僅為2.37%,排名已下滑至第9位。

進入2021年,福星股份的業績繼續“跳水”。根據公司最新披露的財報數據,今年一季度,福星股份實現營收約18.71億元,同比增長42.65%;而凈利潤約6980萬元,同比下降36.85%;扣非后歸屬股東凈利潤更是僅為527.53萬元,同比下滑高達95.58%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為,福星股份近年來業績下滑嚴重,與公司押注舊改密不可分,舊改涉及的環節與不確定性因素過多而導致公示在時間和成本上面臨諸多不可控因素?!案P枪煞萑粢纳茦I績,一方面需要適當減少舊改項目占比,另一方面需要把握舊改項目的生命周期,在項目進入銷售環節與產生利潤時再將其合并報表和裝入上市公司?!卑匚南哺嬖V記者。

福星股份是參與武漢市“三舊”(“城中村”、舊城、舊廠)改造的主力公司之一,主要以參與“城中村”改造為主。福星股份方面表示,在戰略和經營上,公司繼續堅持以“武漢城市圈”為核心區域,以城市更新為突破口尋找區域外增量儲備。在龍頭房企降維打擊的局勢中,實行差異化競爭才能穩住陣腳。同時,通過多渠道融資和對外合作進行風險對沖,控制拿地和資金風險。

短期債務壓頂

除營收下滑之外,福星股份的負債狀況也不容樂觀。

數據顯示,截至2020年末,福星股份資產負債率為76.58%,扣除預收賬款的資產負債率為66%,凈負債率為97.67%,現金短債比為0.53,根據房地產行業融資管理新規“三道紅線”,公司被列為黃色檔。

此外,根據Wind數據,截至2020年末,福星股份在手貨幣資金47.93億元,短期借款5.4億元,一年內到期的非流動負債高達84.51億元,在手貨幣現金難以完全覆蓋負債,短期償債壓力較大。

具體而言,福星股份發行規模2.8億元的“16福星02”、發行規模10億元的“18福星科技MTN001”和發行規模7.6億元的“16福星04”分別將于今年6月8日、6月15日和9月5日到期,票面利率分別為8%、7.6%和8.5%。

對此,福星股份相關負責人告訴記者,公司2016年以來發行的多個債券正好將在今年到期,從而導致公司一年內到期的負債較多。

福星股份的融資成本也一直居高不下。財報數據顯示,2020年,公司共融資167.90億元。其中,銀行貸款67.87億元,平均融資成本為3.70%~8.08%;債券融資29.16億元,平均融資成本為5.5%~9.5%;非銀行類貸款65.55億元,平均融資成本為4.3225%~12.25%;信托融資為5.33億元,平均融資成本為9%~11%。

“位于行業頭部的房企和國企,優勢在于融資成本低。他們之所以業績亮眼也就是因為這個,沒有別的。他們(融資成本)低的話可能就3個點,我們高的話10多個點都有,毛利率和凈利率這樣算下來差別就很大了?!鄙鲜鲐撠熑烁锌?。

值得一提的是,記者梳理發現,福星股份在銀行授信額度未用完的情況下“偏愛”信托等高息融資方式。2015年,公司資產管理公司及信托借款為30.65億元,至2018年已升至56.12億元,而當年公司共獲銀行授信額度161.18億元,未使用授信余額63.83億元;2019年,公司銀行授信額度為168億元,未使用授信額度達到84億元;至2020年,公司信托融資和非銀行類貸款合計70.88億元。

此外,福星股份為子公司擔保的規模也較大。截至2020年末,公司為子公司及子公司之間的累計擔保額度為151.74億元,實際擔保金額為 85.97億元,占公司凈資產的 77.52%。而從2020年9月至今,福星股份已經連發了10則擔保公告。

被指“囤地曬地皮”

作為武漢的“舊改專家”,福星股份及旗下福星惠譽也有難言之隱。記者梳理發現,包括福星惠譽·漢陽城、福星惠譽·水岸國際和福星惠譽·福星華府在內的多個項目施工周期已接近甚至超過10年。

以福星惠譽·水岸國際為例,該項目位于武漢市武昌濱江商務區的中心地帶,總建筑面積約120萬平方米,早在2010年2月5日,福星惠譽便以22.8億元競得洪山區三角路村P(2009)129號地塊,包含K1、K2、K7、K11、K12、K13、K14、K15、K16、K17等10個小地塊。

直到2020年,其中的K14號地塊才開始動工,并命名為“月亮灣壹號”。當年5月9日,武漢市自然資源和規劃局和武漢市城鄉建設局同時公布了項目一期的規劃及報建手續。這也讓福星惠譽遭到了“囤地10年”的質疑。

據福星惠譽月亮灣壹號銷售人員介紹,項目一期在2020年7月18日開盤后住宅部分已售罄,在售一期商鋪;二期部分住宅預計年底開盤。

值得一提的是,福星惠譽·漢陽城項目也因過長的開發周期遭到投資者公開質疑。2020年9月4日,福星股份方面回應稱,漢陽城項目地塊多,拆遷周期長,還建安置房售價較低,導致整體毛利率較低。

此外,福星惠譽2018年2月13日在武漢市新洲區“陽邏之心”摘得的P(2018)002號地塊也遭到了“曬地皮”的質疑,而幾乎同時摘地的金茂逸墅早在當年12月3日即已開盤。

近日,有武漢市民質疑稱:“金茂逸墅旁邊的福星惠譽地塊為什么可以曬地這么多年,完全沒動工跡象,是不是撤資了呢?如果長期這樣曬地是不是應該收回土地呢?”

對此,“新洲區網群部”回應稱:“經陽邏開發區核查,我區相關部門正在督促福星惠譽項目按程序開工?!?/p>

而外拓不利則是福星股份面臨的另一大問題。截至2020年底,公司在湖北省外僅有5個項目,分別位于北京、四川成都、陜西西安和湖南岳陽。與此同時,記者梳理公司近年財報和公開資料發現,公司在2019年和2020年都沒有公開拿地的記錄。

“投拓工作一直都在進行,但買地不是‘買白菜’,看上一塊地就可以直接拿下?,F在拿地渠道就那幾種,你看中了別人也看中了,還要考慮實力問題?!鄙鲜鲐撠熑酥毖?,現在武漢房地產市場比較火爆,但外來房企也比較強勢,所以,該負責人進一步表示,福星股份通過招拍掛方式拿地很少,主要偏向于獲取舊改項目,一是因為這些項目大多是整片土地,面積都比較大;二是地塊的地理位置也都比較好。



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責任編輯:鄭伊丹
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